موج سفته بازی در بازار مسکن

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی آفتاب جنوب،سید محمد قاضی نیا،مدرس دانشگاه در مطلبی در خصوص وضعیت این روزهای بازار مسکن نوشت:

ویژگی های مسکن:

۱. مسکن یک کالای با دوام بین نفتی است

۲. کالای گرانی است، نیاز به وام مسکن دارد و نیاز به تصمیم دیگری دارد که روی آن تاثیر می گذارد.

۳. مسکن ناهمگن است و همین ناهمگن بودن تعیین کننده در قیمت مسکن است(در تحلیل های مسکن این ویژگی را در نظر نگرفته و مسکن را یکه در نظر می گیرند. در واقع سیاست را برای همه جا مبتنی بر یکه بودن در نظر می گیرند.)

۴.مسکن وابسته به یک کالای دیگری بنام زمین است که این کالا تحرک ناپذیر است و به راحتی داده نمی شود.

مسکن از 2دید خرد و کلان:

- مسکن از دید خرد:

۱. سهم عظیمی از ثروت خانواده ها را در بر می گیرد .

۲. ۳۰ تا ۳۵ درصد مخارج خانوار به مسکن تعلق دارد.

۳.با ثبات ترین دارایی است.

۴.با درآمدهای خانوار ارتباط دارد.

- مسکن از دید کلان:

۱. سهم زیادی از ارزش افزوده و سرمایه گذاری دارد.

۲. پیوند با سایر بخش ها دارد.

۳.ارتباط با درآمدهای کشور(Gdp)دارد.

بازار مسکن به دو قسم است:

◇ تقاضا

◇ عرضه

پیچیدگی مسکن: تقاضای مسکن از رشد جمعیت و ازدواج تبعیت می کند.

تقاضای مسکن به دو صورت است:

۱. تقاضای مصرفی: معمولا زوجین یا افرادی که برای اولین بار قصد خانه دار شدن را دارند مسکن را برای مصرف خود نیاز دارند.

۲. تقاضای سفته بازی، سوداگرانه یا سرمایه گذاری: فرد یا افرادی که یک نقدینگی دارد و قصد دارد از ارزش آن کم نشود رو به سمت تقاضای سفته بازی می آورد.

عوامل موثر بر قیمت مسکن:

- یکی از عواملی که روی قیمت مسکن اثر می گذارد تقاضای سفته بازیست(حدود ۳۵ درصد تقاضاهای مسکن سفته بازیست)

- ناهمگن بودن مسکن

- انتظارات قیمتی مسکن(در ایران همیشه انتظار است که قیمت مسکن بالا برود و زمانی که انتظارات مسکن بالا می رود خانوار تلاش می کنند پولشان را تبدیل به مسکن کنند)

- درآمدهای کشور(Gdp)

- تورم

- بازار بورس

- تعداد معاملاتی که انجام می شود

قیمت مسکن به صورت پلکانی افزایش می یابد. افزایش قیمت مسکن پلکانی با یک شیب بین ۴ تا ۶ سال طول می کشد و بعد از آن یک جهش قیمتی انجام می گیرد و در آن زمان تقاضای سفته بازی بسیار زیاد می شود و عملا به این دلیل که عرضه طول می کشد تا به تقاضا ها پاسخ دهد، تقاضا از عرضه پیشی می گیرد.

بازار مسکن یک خاصیت چسبندگی دارد که وقتی که جهش قیمتی انجام شد، حباب قیمتی بعد از مدت زمان کوتاهی به یک ثبات می رسد و از ۴ تا ۶ سال مجدد با یک شیب پلکانی رشد قیمت خواهد داشت.

تورم روی قیمت مسکن اثر می گذارد. اما در طی آن ۴ تا ۶ سال شیب مسکن کمتر از تورم افزایش قیمت دارد.

عوامل موثر بر تقاضای مسکن:

• قیمت مسکن پایین بیاید

• تعداد خانوار و ازدواج بیشتر شود

• قدرت خرید و درآمد مردم

• انتظارات مسکن

• درآمدهای کشور (Gdp)

•قدرت خرید و درآمد مردم

مواردی که در عرضه مسکن اثر دارد:

▪مقررات و قوانینی که شهرداری ها اعمال می کنند روی قیمت مسکن اثرگذار است.

▪ سیاست های دولت که روی عرضه و تقاضای مسکن اثر دارد.

(مانند مسکن مهر، مسکن اجتماعی، زمین های دولتی که هم روی عرضه و هم تقاضا اثر می گذارد)

در حال حاضر بازار سفته بازی مسکن به سمت بورس رفته است و این تقاضای سفته بازی موجبات افزایش قیمت مسکن شده است.

در حال حاضر بازار مسکن بیشتر بازار مصرفی ست و زمانی که بازار بورس از رونق بیفتد یا حباب شاخص های بورس بترکد، پول های موجود در بازار بورس به سمت بازار مسکن سرازیر می شوند و تقاضا و سفته بازی نیز بیشتر می شوند.

کرونا سبب شد معاملات مسکن سیر نزولی به خود بگیرد و ساخت و ساز کمتر شود.

پیش بینی می شد امسال رونق بازار مسکن را داشته باشیم و از ۱۴۰۰ این رونق بازار مسکن را بیشتر ببینیم . اما به خاطر ویروس کرونا پیش بینی ها تا حدودی تحت الشعاع قرار گرفت و انتظار می رود زمان بیشتری طول بکشد تا مسکن رونق پیدا کند.

براساس نظر کارشنان میزان درآمد مردم نسبت به قیمت مسکن در حال حاضر ۲۰ برابر استاندارد شده است و از طرفی قیمت مسکن نسبت به سال ۹۶ بیش از ۴.۵ برابر افزایش یافته است.

انتهای پیام/